1. Xen kẹt là gì?

Theo luật đất đai năm 2013 của nước ta quy định chỉ có 3 loại đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, mỗi nhóm có một cách sử dụng riêng nhưng không có đất nào gọi là đất xen kẹt cả. Tuy nhiên “đất xen kẹt” lại được khá nhiều người biết đến tại các khu đô thị hay thành phố lớn của nước ta. Theo tìm hiểu thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu là đất nông nghiệp được nằm xen lẫn trong khu dân cư hoặc là khu đất còn thừa ra sau khi quy hoạch các dự án.

Đất xen kẹt có đặc điểm nằm giữa khu vực dân cư và thường có diện tích nhỏ, đất này chủ yếu là vườn và là đất trồng các cây hàng năm, nó cũng có thể là đất ao hoặc đất nông nghiệp nhưng hiện nay không được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp.

Như vậy hiểu nôm na thì đất xen kẹt là cách gọi của người dân về đất nông nghiệp có vị trí nằm xen giữa các khu dân cư ở vùng đô thị.

2. Làm sổ đỏ đất xen kẹt như thế nào?

2.1. Điều kiện để có thể cấp giấy chứng nhận làm sổ đỏ lần đầu

Căn cứ vào luật đất đai đã quy định năm 2013 theo điều 100 và điều 101, tùy thuộc vào từng diện tích cũng như vị trí khác nhau mà cơ quan chức năng sẽ áp dụng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như sổ đỏ cho người dân. Nhưng theo sau đó là các điều kiện cũng như quy định về các nhóm đất được làm sổ:

Nhóm 1: ở mức ưu tiên đầu tiên đất phải có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Nhóm 2: đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (loại đất này chiếm số lượng chủ yếu).

2.2. Các hồ sơ, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận đất

2.2.1. Chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ

Căn cứ vào các nghị định luật của chính phủ, các cá nhân khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ sau:

Đầu tiên là phải có đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận chuẩn theo mẫu số 04a/ĐK

Giấy chứng từ thực hiện các nghĩa vụ tài chính: các hồ sơ giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất đai, tá tài sản gắn liền với đất,…

Một trong những giấy tờ quan trọng là phải có các giấy tờ được sử dụng đất quy định tại điều 100 của luật đất đai và các nghị định có liên quan.

Ngoài các giấy tờ nêu trên, người đi nộp hồ sơ để làm sổ đỏ đất xen kẹt hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có giấy xác nhận của địa phương- nơi có đất đang được làm hồ sơ, và mảnh đất này phải không thuộc diện tích quy hoạch hay không có tranh chấp.

2.2.2. Nộp hồ sơ

Sẽ có 2 cách nộp hồ sơ cho mọi người tham khảo:

Cách 1: cá nhân hoặc hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND- nơi có đất đang muốn cấp sổ

Cách 2: đối với những nơi không nộp tại xã, thì sẽ có 2 trường hợp sau:

Các địa phương thành lập bộ phận 1 cửa thì cá nhân hay hộ gia đình sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện , thị xã hoặc những cơ quan có thẩm quyền để cấp đất.

Đối với các địa phương chưa thành lập bộ phận 1 cửa thì nộp trực tiếp tại các chi nhánh văn phòng đất đai của huyện, nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.3. Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Đây là giai đoạn quan trọng để quyết định bạn có được cấp sổ đỏ không, các cơ quan chức năng sẽ chính thức xét duyệt hồ sơ và kiểm tra các thông tin về hồ sơ của bạn.

Đối với những người đi xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ đóng thuế đất đai cũng như các loại thuế phí về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhận được thông báo nộp tiền thì các nhân hoặc hộ gia đình đi nộp theo đúng quy định và giữ lại biên lai thu tiền để gửi bên làm giấy chứng nhận.

2.2.4. Thời gian giải quyết cho các cá nhân muốn làm sổ đỏ

Thời gian xét duyệt không quá 30 ngày kể từ khi các cơ quan có thẩm quyền nhận được đầy đủ hồ sơ và làm xác minh, không quá 40 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa, vùng biên giới hải đảo, hay các vùng có kinh tế khó khăn,…

Ngoài ra thời gian này sẽ không tính các ngày nghỉ lễ, tết theo quy định chung của nhà nước và không tính thời gian đối với các hồ sơ vi phạm pháp luật cần được làm lại.

3. Quy định khi mua bán và xây nhà trên đất xen kẹt

3.1. Các quy định khi thực hiện mua bán đất xen kẹt

Thông thường đất xen kẹt rất khó thể có thể xin cấp sổ đỏ, vậy nên trong trường hợp muốn chuyển giao đất người ta thường làm đơn viết tay. Khi đó nếu có nhu cầu và thực sự cần mua thì các bạn hãy chú ý đến điều sau để chắc chắn rằng đất thuộc về mình nhé!

Khi ký kết các hợp đồng đặt cọc bàn giao đất cần cso đầy đủ chữ ký của cả 2 bên mua và nhận, trong trường hợp các bên có vợ hoặc chồng thì vợ chồng đều phải ký để tránh trường hợp phát sinh sau này. Nếu bên bán là hộ gia đình thì phải có chữ ký đầy đủ của các thành viên để đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua.

Ngoài chữ ký của những người trong cuộc thì người làm chứng có vai trò quan trọng, người làm chứng phải là những người có uy tín như các xóm trưởng, tổ trưởng tổ dân phố nơi bán đất ký hoặc bạn bè người thân của 2 bên bán và mua.

Khi trả tiền mua đất nếu bằng phương thức chuyển khoản qua ngân hàng thì nên ghi rõ nội dung chuyển khoản để tránh bị tranh chấp sau này, còn nếu trả bằng tiền mặt thì các bên phải ký vào biên bản bàn giao và xác nhận đã nhận đủ số tiền.

Khi thực hiện việc bàn giao đất, phải thành lập một văn bản có chữ ký của cả hai bên để nêu rõ diện tích, ranh giới, xác định được cọc và các đặc điểm khác của thửa đất đang được bàn giao.

Sau khi giao dịch mua đất thành công, người mua nên xây dựng một công trình nhỏ như lán lều hay làm vườn nhằm xác định đánh dấu và đất này đã có chủ tránh trường hợp người bán tiếp tục đi rao đất để bán cho nhiều bên. Vì không có sổ đỏ nên việc bán đất này sẽ được nhiều người quan tâm hơn.

3.2. Có được phép xây nhà trên khu đất xen kẹt không?

Theo luật đất đai năm 2013 mà chính phủ ban hành phải sử dụng đất đúng kế hoạch và đúng mục đích. Quá rõ ràng đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp, mà đã là đất nông nghiệp khi không được phép xây nhà. Như vậy phần đất này sẽ không được xây nhà, muốn xây nhà bạn phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, nếu có quyết định bạn mới có cơ hội xây nhà, bằng không nếu cố ý xây nhà thì mảnh đất của bạn được tính là xây dựng sai quy định, ngoài việc phải nộp phạt vi phạm hành chính còn bị yêu cầu tháo dỡ các công trình đã xây.

Khi xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân phải làm đơn xin xây dựng các công trình gửi lên sở xây dựng để được xây nhà.

Đất xen kẹt có giá trị thấp hơn các loại đất khác trên thị trường. Muốn làm sổ đỏ đất xen kẹt phải có đầy đủ hồ sơ và phải được các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận. Nếu người dân muốn xây dựng nhà cửa thì phải có những tính toán hợp lý để không vi phạm pháp luật.