1. Mật độ xây dựng là gì? Hiểu đúng về mật độ xây dựng

1.1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là thuật ngữ rất quen thuộc với những người làm trong ngành xây dựng, những người làm môi giới bất động sản và những người có hứng thú với các dự án xây dựng chung cư.

Để tránh xảy ra tranh cãi hoặc hiểu làm thì trong Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD được ban hành vào ngày 04 tháng 08 năm 2008 có mục “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có giải thích rõ ràng khái niệm mật độ xây dựng.
Theo đó, mật độ xây dựng là con số biểu hiện tỷ lệ đất được sử dụng cho các công trình xây dựng trên tổng số diện tích của một khu đất. Diện tích đất để tính toán mật độ xây dựng không bao gồm bể bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí. Tuy nhiên, nếu sân thể thao được xây dựng cố định và có kích thước lớn thì vẫn được tính vào mật độ xây dựng.

Nhà thầu và chủ đầu tư có thể dựa theo khái niệm trên để kiểm tra hoặc tính toán chính xác mật độ xây dựng trước khi khởi công.

1.2. Mật độ xây dựng bao gồm những loại nào?

Trong phần trước, chúng ta tìm hiểu mật độ xây dựng là gì. Trong phần này, chúng ta sẽ tiếp tục tìm hiểu về các loại mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng bao gồm những loại nào? Mật độ xây dựng được chia thành mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

1.2.1. Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần được tính bằng cách lấy tỷ lệ phần trăm giữa diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình và tổng diện tích của khu đất. Tương tự như cách tính mật độ xây dựng đã được giới thiệu sơ qua ở phần trước, khi tính mật độ xây dựng thuần người ta sẽ không tính cả diện tích phần đất được sử dựng để làm bể bơi, dựng tiểu cảnh trang trí, công viên, khu vui chơi dành cho trẻ em, bể bơi ngoài trời…

1.2.2. Mật độ xây dựng gộp

Phạm vi của mật độ xây dựng gộp rộng hơn mật độ xây dựng thuần. Người ta cũng tính tỷ lệ của diện tích đất cho các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất để tính mật độ xây dựng gộp. Phần diện tích này cũng bao gồm của diện tích để xây dựng đường đi, sân, diện tích trồng cây xanh, các công trình ngoài trời, không gian mở và cả những khu vực trong đó không xây dựng hạng mục công trình nào.

Dù được tính theo cách nào thì chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ về mật độ xây dựng để biết được loại công trình sắp thi công áp dụng cách tính mật độ xây dựng như thế nào.

Ngoài ra, trong ngành xây dựng cũng có một cách phân chia mật độ xây dựng khác dựa trên các tiêu chí liên quan đến đặc điểm của công g trình xây dựng. Theo đó, mật độ xây dựng sẽ được phân chia thành 4 loại: Mật độ xây dựng chung cư, mật độ xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng biệt thự và mật độ xây dựng nhà ở tách biệt.

2. Tính mật độ xây dựng như thế nào?

Trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành cũng có phần hướng dẫn cách tính toán mật độ xây dựng.

Theo như hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì mật độ xây dựng được tính theo công thức như sau:

Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình x100 / Tổng diện tích toàn khu đất

Trong đó, người ta sử dụng hình chiếu của công trình để xác định diện tích chiếm đất của công trình đó. Hơn nữa, diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích của bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao nhỏ…

Mật độ xây dựng sẽ được tính theo tỷ lệ %. Diện tích chiếm đất của công trình và tổng diện tích toàn khu đất được tính bằng đơn vị mét vuông.

3. Một số quy định liên quan đến mật độ xây dựng

3.1. Mật độ xây dựng nhà ở khu vực nông thôn

Khi nói đến mật độ xây dựng nhà ở khu vực nông thôn, chúng ta cần phải nói đến mật độ xây dựng nhà ở và mật độ xây dựng tối đa 

3.1.1. Mật độ xây dựng nhà ở

Mật độ xây dựng nhà ở được quy định dựa theo diện tích khu đất trên đó nhà ở được xây dựng. Cụ thể như sau: 

+ Mật độ xây dựng tối đa là 100% áp dụng cho khi đất có diện tích tối đa là 50m2.

+ Mật độ xây dựng tối đa là 90% áp dụng cho khi đất có diện tích tối đa 75m2 và tối thiểu 50m2.

+ Mật độ xây dựng tối đa là 80% áp dụng cho khi đất có diện tích trong khoảng 75 – 100m2.

+ Với khu đất có diện tích nhỏ nhất 100m2 và lớn nhất là 200m2 thì áp dụng mật độ xây dựng tối đa là 70%.

+ Khu đất có diện tích trong khoảng 200 – 300m2 thì chỉ được áp dụng mật độ xây dựng tối đa là 60%.

+ Mật độ xây dựng tối đa 50% được áp dụng với khu đất có diện tích khoảng 300 – 500m2.

+ Đất có diện tích từ 1000m2 trở lên thì mật độ xây dựng tối đa không được phép vượt quá 40%.

3.1.2. Mật độ xây dựng tối đa tính theo chiều cao

Ở nông thôn, số tầng tối đa được phép xây dựng áp dụng cho công trình cao dưới 6m là 3 tầng, Trong khi đó con số này đối với những công trình có chiều cao trong khoảng 6 – 12m là 4 tầng.

Công trình có chiều cao từ trên 12m nhưng không vượt quá 20m thì cũng chỉ được phép xây dựng tối đa 4 tầng. Để có thể xây dựng 5 tầng thì chiều cao của công trình phải đạt từ tối thiểu 20m trở lên.

3.2. Mật độ xây dựng ở thành phố

Mật độ xây dựng nhà ở thành phố phụ thuộc vào lộ giới và địa điểm xây dựng nhà. Cụ thể, lộ giới là thước đo để quy định chiều cao của công trình xây dựng và độ vươn của ban công, ô văng.

Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở thành phố thì chủ đầu tư cũng phải chú ý đến chiều rộng của con đường chạy qua nhà. Nhà trong hẻm nhỏ không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.

Trường hợp xây dựng nhà cạnh con đường có lộ giới tối đa chưa đến 7m thì chỉ ngoài tầng trệt và sân thượng ra chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng thêm tối đa 2 tầng lầu.

Trường hợp xây nhà gần đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m thì giới hạn xây dựng tối đa cũng chỉ dừng lại ở 2 tầng lầu, tầng lửng và tầng trệt. Nếu muốn xây dựng 4 tầng lầu thì phải chọn địa điểm xây nhà ở cạnh các con đường có chiều rộng lớn hơn 20m.

4. Để được cấp phép xây dựng cần đáp ứng điều kiện gì?

Trước khi xây dựng công trình hoặc dự án nào đó thì chủ đầu tư cần trình hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền để được phê duyệt. Nếu thỏa mãn những điều kiện đã được quy định từ trước thì mới được cấp phép xây dựng. Những điều kiện này cụ thể như sau:

- Tuân thủ chỉ giới xây dựng, vấn đề bảo vệ môi trường tại địa điểm xây dựng; công trình xây dựng không được phép vượt quá giới đường đỏ và diện tích xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng.

- Hồ sơ xây dựng, hồ sơ dự án, bản thiết kế… cần được chuẩn bị đầy đủ và hợp lệ.

- Công trình xây dựng tại khu vực chưa được quy hoạch đất thì cần phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.

Trên đây, bài viết đã giúp bạn đọc giải đáp câu hỏi “Mật độ xây dựng là gì?” và cung cấp thêm những thông tin liên quan đến cách tính mật độ xây dựng, cũng như quy định về mật độ xây dựng tại thành phố và nông thôn. Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý đến quy hoạch đất tại địa phương cũng như những quy định về mật độ xây dựng.